Gayrimenkullerin vergilendirilmesiyle ilgili uyarılar yapan Mahfi Eğilmez, artan rayiç bedeller ve yeni vergi uygulamaları nedeniyle konut sahiplerinin yıllık ödemelerinin önemli ölçüde yükseldiğini belirtti. Özellikle “değerli konut vergisi’nin artırılması ve yeni hesaplamalar nedeniyle vergi tutarlarının anormal derecede arttığını” ifade etti.
Bu durumun konutların temel değerleriyle büyük farklar içerebileceğini ve vergi sisteminde sorunlar yaratabileceğini söyleyen Eğilmez, “Bu uygulama iki açıdan yanlıştır: birincisi, böyle bir artış gerçekçi değildir, vergi mükellefleriyle devlet arasında sorunlar doğurabilir. İkincisi, aynı varlık üzerinden iki kez vergi alınması vergiciliğin temel ilkelerine aykırıdır.” dedi. Ayrıca, yeni düzenlemelerin toplumsal sorunlar yaratabileceğini ve çözüm için vergi sisteminde değişiklikler önerdi.
Emlak vergisi ve rayiç bedeller
Gayrimenkuller (konut, işyeri, arsa ve arazi) üç kaynaktan vergilendiriliyor: 1) Servet ve transferleri (emlak vergisi, değerli konut vergisi, veraset ve intikal vergisi), 2) Gelir vergisi ve kurumlar vergisi, 3) İşlem vergileri (KDV, ÖTV, damga vergisi, harçlar). Emlak vergisi belediye gelir kaynağı olduğundan ödenen tutar ilgili belediyeye gidiyor. Örneğin Ankara’da mesken değeri 10.000.000 lira olan bir kişi için muafiyet şartları yoksa emlak vergisi 10.000.000 x 0,002 = 20.000 lira; Datça’da 6.000.000 lira değerinde yazlık için 6.000.000 x 0,002 = 12.000 lira hesaplanır (Datça Muğla büyükşehir olduğundan oran 0,002). Bu kişi toplamda 32.000 lira emlak vergisi ile taşınmaz kültür varlıklarının korunmasına katkı payı olan %10’luk ek 3.200 lira ile birlikte 35.200 lira öder.
Son dönemlerde uygulanan değerli konut vergisi ise değeri belirli bir eşiği aşan konutlar için emlak vergisine ek olarak uygulanıyor. 2025 yılı için eşik 15.709.000 lira olarak belirlendi. 2026’da rayiç bedellerin beşte bir arttırılarak hesaplandığı varsayımıyla, değerli konut vergisinde yeni tarife ve rayiç bedeldeki artışlar devreye giriyor. Örneğin, Ankara’daki konutun rayiç değeri 50.000.000 lira, yazlık Datça’daki konutun ise 30.000.000 lira olarak varsayılmışsa, değerli konut vergisi 90.000 lira olarak hesaplanabilir; Datça için istisna uygulanabiliyor. Ancak hesaplarda belirsizlikler bulunduğu belirtiliyor.
Çıkan sonuç ve öneriler
2025 yılında toplam 35.200 lira emlak vergisi ödeyen bir kişinin 2026’da iki verginin toplamı olarak yaklaşık 263.000 lira ödemesi öngörülüyor; bu da bir yılda yaklaşık 7,5 kat artışa tekabül ediyor. Eğilmez, bu artışın gerekçelendirilemeyeceğini ve vergi mükellefi ile belediyeler/vergı idaresini karşı karşıya getirebileceğini vurguluyor. Üstelik aynı konudan iki kez vergi alınması vergicilik ilkelerine aykırı olarak değerlendiriliyor.
Çözüm önerileri şunlar: (1) Değerli konut vergisi tamamen kaldırılmalı; (2) Emlak vergisi oranları mevcutların dörtte birine düşürülmeli; (3) Gayrimenkul alım-satım vergisi de dörtte bir oranında düşürülmeli; (4) Değerli konut vergisi kaldırıldığında devlet gelir kaybını telafi etmek için emlak vergisinden genel bütçeye %10 aktarım yapılmalı; (5) Servet üzerinden vergi düşünülüyorsa beyan edilmeyen, saklanan servetler üzerinden alınmalı; bunun için servet bildirimi geri getirilmeli.
Bu öneriler, rayiç bedellerin yükselişiyle birlikte emlak vergisi ve değerli konut vergisinin aynı anda uygulanması halinde toplumsal sorunlar yaratabileceği endişesini dile getiriyor. Yazı Mahfi Eğilmez’in kişisel blogundan alınmıştır.
