İstanbul’da konut alıcılarının tercihleri ekonomik koşullar ve değişen hane yapısıyla yeniden şekillenirken, sektör temsilcileri kompakt dairelere ilginin yükseldiğini açıkladı. İNDER, KONUTDER ve GYODER başkanları, piyasada oda sayısından ödün vermeden küçülen metrekarelerin ve ihtiyaca uygun konut üretiminin belirleyici hale geldiğini bildirdi.
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, gayrimenkul alıcılarının oda adedini koruyarak daha ufak metrekareli konutlara yöneldiğini bildirdi. Keçeli, alım gücündeki değişimin daire boyutlarına doğrudan yansıdığını ve 2+1 ile 3+1 seçeneklerinin öne çıktığını belirtti.
Metrekareler biraz daha küçüldü ama oda sayısından, bağımsız bölümün içindeki oda sayısından pek feragat etmek istemiyorlar.
Geçmişte 120-130 metrekare aralığında olan 3+1 dairelerin günümüzde 90-100 metrekareye kadar gerilediğini aktaran Keçeli, alıcıların ilk olarak deprem güvenliği ve kullanım ihtiyacına odaklandığını paylaştı. Piyasadaki talebin ağırlıklı olarak barınma hedefli olduğunu hatırlatan Keçeli, yatırımcı ilgisinin alternatif finansal araçlar nedeniyle zayıfladığını kaydetti.
İhtiyaç için mal satın alınıyor. Yatırımcı şu anda yok çünkü alternatif yatırım araçlarının getirisi çok daha yüksek.
Ulaşım ve iletişim altyapısındaki ilerlemenin kent çeperlerinde ikameti kolaylaştırdığını belirten Keçeli, İNDER olarak 2026 yılını “kentsel gelişim yılı” ilan ettiklerini duyurdu.
Bölgesel fiyat farklılıkları olsa da İstanbul’da artık çeper kalmadı. Eskiden insanlar şehrin dışına taşınırken ‘Okul, ulaşım, iletişim var mı?’ diye sorarlardı. Artık dünyanın her yeriyle anında görüntülü iletişim kurmak mümkün. Ulaşım altyapısı ise sadece İstanbul’da değil, Türkiye genelinde büyük ölçüde çözüldü, son yıllarda her yere çok rahat ulaşılabiliyor. Tüm bu gelişmeler sayesinde artık şehrin dışında yaşamak da tamamen mümkün.
Kentsel gelişim dediğimiz şey, sosyal donatısıyla ve otoparkıyla yaşanabilir konut alanlarıdır. Evleri sadece içindeki iki yatak odasından ibaret sanmak yanlıştır. Eskiden mahallelerimiz vardı, bugün ise siteler mahalle boyutuna ulaştı. Bir siteye girdiğinizde 30 yıl önceki mahallenin nüfusuyla karşılaşıyorsunuz. Bu sitelerdeki spor, yürüyüş ve dinlenme alanları ile kuruldukları yerler büyük önem taşıyor. Eskiden ‘ne yaparsan satar’ mantığı vardı, artık o devir bitti. Doğru yerde ve talebe göre ürün üretmek gerekiyor. Talep 2+1 ise onu, 4+1 ise onu üreteceğiz. Bugün yapacağımız tek iş mevcut arsaları kirletmemek, kirli olanı temizlemek, temiz olanı ise bozmamaktır.
Türk toplumuna ve yaşam kalitesine uygun en azından 1+1, hatta 2+1 modeller gerekiyor. İnsanlar sadece yaşadıkları yerde uyumamalı, yaşam, uyuma, yemek yeme ve dinlenme alanları birbirinden farklı olmalı. Küçük bile olsa birkaç değişik mekanda hareket etmeleri, hem akıl hem de vücut sağlığı için son derece önemlidir.
Hane Halkı Büyüklüğü ve Konut Tercihleri
Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ziya Yılmaz, İstanbul genelinde tek tip bir talep yapısının bulunmadığını, dinamiklerin bölge ve hedef kitleye bağlı olarak farklılaştığını bildirdi. Yılmaz, demografik dönüşümün konut boyutları üzerindeki etkisine işaret etti.
Türkiye’deki ortalama hane halkı büyüklüğünün 2025 senesinde 3,08 kişiye indiğini ve tek kişilik hane sayısının 5 milyon 523 bin 321 seviyesine ulaştığını aktaran Yılmaz, verileri şöyle değerlendirdi:
Diğer bir ifadeyle, tek kişilik hanelerin toplam içindeki payı yaklaşık yüzde 20,5 seviyesine ulaşmış durumda. Bu da bugün Türkiye’de yaklaşık her 5 haneden birinin tek kişiden oluştuğunu gösteriyor. Hane yapısındaki bu değişim, özellikle uygun lokasyon ve proje tiplerinde stüdyo ve 1+1 gibi daha küçük ve fonksiyonel konutlara yönelik ihtiyacı destekliyor.
Çocuklu ailelerin ve evden çalışanların geniş metrekare talebini sürdürdüğünü aktaran Yılmaz, resmi verilerde oda sayısı ayrımı bulunmadığını belirtti. Yılmaz, konut üretimindeki temel vizyona dikkat çekti:
Sektör açısından mesele küçük ya da büyük konut üretmek değil, doğru lokasyonda, projenin hedef kitlesine ve ihtiyaca uygun konut çeşitliliğini sağlayabilmek.
Finansman Koşulları ve Gelecek Dönem Beklentileri
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, barınma ihtiyacının sürdüğünü ancak satışların realize olmasında finansmana erişimin kilit rol oynadığını vurguladı. Çekici, ülke genelinde ağustos ayında konut satışlarının geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 14,7 gerilediğini, ipotekli satışların ise yüzde 7,2 yükseldiğini açıkladı.
Piyasayı değerlendirirken satış adetleriyle birlikte finansman koşullarını ve hane halkının alım gücünü de dikkate almak gerekiyor.
Konut talebinde daha çeşitli bir yapı görüyoruz. Hane halkı büyüklüğündeki değişim, tek kişilik hanelerin artması ve kent yaşamındaki farklılaşma, özellikle 1+1 ve 2+1 gibi daha kompakt konutlara olan ihtiyacı destekliyor. Erişilebilirlik de bu tercihte önemli bir unsur. Toplam konut bedeli ve ihtiyaç duyulan finansman miktarı dikkate alındığında, daha küçük metrekareli konutlar farklı gelir grupları açısından daha ulaşılabilir seçenekler sunabiliyor. Bununla birlikte daha geniş konutlara yönelik talep de aile yapısı, yaşam alanı ihtiyacı ve uzun vadeli kullanım beklentileri doğrultusunda devam ediyor. Dolayısıyla konut talebinde tek bir büyüklüğün ağırlık kazandığı bir yapıdan ziyade, hane yapısı ve alım gücüne göre çeşitlenen bir görünüm mevcut.
İlerleyen süreçte erişilebilirlik, enerji verimliliği ve arsa koşullarının piyasayı yönlendireceğini ifade eden Çekici, dengeli üretim modellerinin gerekliliğini dile getirdi.
Konut piyasasında farklı gelir gruplarına ve yaşam dönemlerine uygun seçeneklere duyulan ihtiyacın daha görünür hale geleceğini düşünüyoruz.
Projelerin lokasyon, ulaşım, güvenlik, enerji verimliliği ve yaşam kalitesi açısından sunduğu değer de tercihlerin şekillenmesinde daha fazla rol oynayacaktır.
Önümüzdeki dönemin temel konusu, değişen talep yapısına uygun arzı geliştirebilmek. GYODER olarak finansman, arsa ve üretim koşullarının birlikte ele alındığı, satın alma ve kiralama alternatiflerinin geliştiği, güvenli, dayanıklı ve erişilebilir konut üretimini destekleyen modellerin piyasanın sağlıklı gelişimine önemli katkı sağlayacağına inanıyoruz.
